F.A.Z-Artikel: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“

Die F.A.Z hat in einem aktuellen Online-Beitrag mal „ehrlich durchgerechnet“, wie viel Haus man sich denn leisten kann. Unter den aktuell immer noch günstigen Finanzierungsbedingungen mit vergleichsweise niedrigen Zinssätzen denken viele darüber nach, den Schritt zum Wohneigentum diese Jahr zu vollziehen. Ein nettes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung haben ja auch ihren Charme. Recht anschaulich werden verschiedene Seiten vom Kauf über die Finanzierung bis zur regelmäßigen Unterhaltung über die Nutzungsdauer der Immobilien dargestellt. Gerade die laufenden Nebenkosten und vor allem die Kosten für Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandsetzung bzw. Modernisierung der Immobilie werden dabei oft unterschätzt, heißt es. Das kann man erfahrungsgemäß auch so bestätigen. Zudem ist in den von uns beobachteten Regionen deutlich erkennbar, dass teilweise Kaufpreise gezahlt werden, die den aktuellen Immobilienwert nicht mehr so ganz wiederspiegeln.

Ausgehend von einem für die Immobilie monatlich verfügbaren Einkommen, wird am Schluss des F.A.Z.-Artikels anhand einiger Beispiele aufgezeigt, wieviel Geld davon für einen Baukredit übrig bleibt. D.h., welchen „Immobilienwert“ Sie sich sich nach Abzug von Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage leisten können. M.E. sollten Sie dabei auch beachten, dass nicht nur regelmäßig Zinsen anfallen, sondern auch die Tilgung des Darlehens erfolgen muss, möglichst mit mehr als 1,0 %! Letztendlich wird es daher immer von der eigenen Lebenssituation, der selbst gestellten Zukunftsperspektive und den finanziellen Rahmenbedingungen abhängen, ob und wieviel Immobilie man sich tatsächlich leisten kann/sollte. In jedem Fall sollten Sie diese Vermögensentscheidung mit Bedacht angehen. Eine gute unabhängige Beratung von Fachleuten verschiedener Fachrichtungen kann dabei sicher nicht schaden (zum Artikel der F.A.Z.).

 

Steuerliche Immobilienbewertung: Urteil des BFH verstößt gegen Europarecht

An anderer Stelle hatte ich bereits darüber informiert, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Falle einer Veranlagung zur Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer durch ein Verkehrswertgutachten geführt werden kann (zum Artikel). Aus einem aktuellen Urteil des BFH wurde nun von einigen Institutionen gefolgert, dass dieses Verkehrswertgutachten nur durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten (ö.b.u.v.) Sachverständigen erstellt werden kann. Hintergrund war ein im Klageverfahren zu beurteilendes Gutachten, dass von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Zwecke der Erbschaftsteuer angefertigt wurde.

Sprengnetter Immobilienbewertung weist nun darauf hin, dass dieses Urteil nach Auffassung der Finanzverwaltung verfassungs- und europarechtlich bedenklich ist. Die Finanzverwaltung stellt klar, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch weiterhin regelmäßig durch ein Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann. Man hält damit entgegen dem o.g. BFH-Urteil an der bisherigen Auffassung fest (zum Artikel) und bestätigt damit die Gleichwertigkeit der Tätigkeit entsprechend zertifizierter Sachverständiger.

Die EnEV 2014 ist in Kraft getreten

Nun ist es soweit: Zum 01.05.2014 ist die neue EnEV 2014 (richtig EnEV 2013) in Kraft getreten und mit ihr einige Neuerungen. Was dabei zu beachten ist und auch sonst jede Menge nützlicher Informationen rund um energetische Optimierungen etc. finden Sie u.a. bei unserem Partner im Ingenieurbüro Hubrich (Energieberater und Gutachter).

Hamburger Abendblatt: „Damit der Traum vom Eigenheim nicht deutsche Ehen zerstört!“

„Der Traum vom Eigenheim zerstört deutsche Ehen“ schreibt das Hamburger Abendblatt am 22.05.14. Sicher ist das als Aufhänger aus journalistischer Sicht optimiert und sollte daher nicht vom Immobilienerwerb abhalten. Die im Artikel dargestellten Problemstellungen sind jedoch leider nicht von der Hand zu weisen.

Wenn es dabei dann heißt: „Beim Ausheben der Baugrube stellte sich heraus, dass der Untergrund nicht tragfähig war.“, fragt man sich natürlich, warum denn bei einem Neubauvorhaben vorher kein Bodengutachten erstellt wurde? Da war man dann wohl schlecht oder gar nicht beraten. Andere finanzieren ohne Eigenkapital, greifen bei der Immobilie vielleicht eine Dimension zu hoch, kaufen im Bestand einfach zu teuer oder die Folgekosten werden nicht objektiv kalkuliert bzw. unterschätzt. Als von Gerichten bestellter Immobiliengutachter weiß ich, dass dies leider auch in der Region zwischen Köln und Aachen gültig ist. Daher darf man das ruhig mal lesen (zum Artikel).

Bei aller Vorfreude gilt es stets, den objektiven Blick für die Fakten nicht zu verlieren. M.E. ist dies gerade zur heutigen Zeit wichtiger denn je. Denn die allgemeinen Rahmenbedingungen in einer historischen Niedrigzinsphase verleiten durchaus. Bei den aktuell oft überzogenen Kaufpreisforderungen für Bestandsimmobilien sollte man sich die Frage stellen, ob das Investment mit langfristiger Kapitalbindung (immobil) tatsächlich lukrativ ist. Denn: Liquidität geht manchmal doch vor Rentabilität.

Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) tritt am 1.5.2014 in Kraft

Soeben weisen der VNWI und IVD darauf hin, dass die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) am 1.5.2014 in Kraft tritt. Immobilienverkäufer sollten darauf achten, dass damit in Immobilienanzeigen kommerzieller Medien die Angaben der Kennwerte des Energieausweises zu Pflichtangaben werden. Dazu zählen die Art des ausgestellten Energieausweises, der Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes sowie bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlen Angaben, so kann es sich um eine Ordnungswidrigkeit handeln, die auch ein empfindliches Bußgeld nach sich ziehen kann.

Weiter muss der Energieausweise spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden können. Immobilienverkäufer sollten daher rechtzeitig einen qualifizierten Energieberater einschalten. Das Hauptaugenmerk sollte dabei auf den Möglichkeiten der energetischen Optimierung und Modernisierung liegen, die dann hinsichtlich Kosten und Nutzen und auch im Hinblick auf den ImmobilienWERT zu würdigen sind – denn Immobilien sind VermögensWERTE!

Die Energieeffizienzklassen reichen übrigens von A+ (Energiebedarf bis 25 kWh/m2a) bis H (Energiebedarf größer als 250 kWh/m2a). Außerdem wird in der EnEV 2014 ab 2016 für den Neubau eine Reduktion des zulässigen Jahresprimärenergiebedarfs um 25% festgelegt. Maßgeblich soll das Datum auf dem Bauantrag sein.

Im November 2013 sind die Baupreise um 2,0% gegenüber dem Vorjahr gestiegen

Auch „Bauen“ wird weiter teurer: Das Statistisches Bundesamt hat mitgeteilt, dass der für Deutschland auf Basis des Jahres 2010 berechnete Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im November 2013 um 2,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen ist. Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen sowie bei Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden (jeweils +3,0%), bei raumlufttechnischen Anlagen (+2,7%), bei Abdichtungsarbeiten (+2,6%) und bei Zimmer- und Holzbauarbeiten (+2,4%) lag der Anstieg über dem Durchschnitt, bei Mauer- und Betonarbeiten mit jeweils 1,3% darunter. Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) legten die Preise gegenüber dem Vorjahr um 2,6% zu.

Tipps für den Hauskauf

Für die meisten von uns ist der Hauskauf die größte Investition im Leben – und will daher gut überlegt sein. Viele Fragen gilt es zu beantworten, um bei einer so wichtigen Entscheidung keine teuren Fehler zu machen. Einen guten Einstieg bietet unsere Checkliste für den Hauskauf, in dem sinnvolle Fragen rund um den Hauskauf aufgegriffen werden. Wir bieten Ihnen diesen für Sie kostenlos als PDF zum Download an: Weiterlesen

Unterschätzte Werteinflüsse – wie Nutzungsrechte den Immobilienwert beinflussen können

In diesem Artikel möchte ich Sie kurz auf (private) Rechte und (öffentlich-rechtliche) Lasten aufmerksam machen, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen können. Wichtig ist dabei zu erkennen, dass der Wert eines Rechts für den/die Berechtigte/n oder das begünstigte Grundstück oftmals erheblich von der Wertbeeinflussung für den/die Belasteten oder das belastete Grundstück abweichen kann. Weiterlesen