Immobilienbewertung Städte und Kreise – Immobilienwert Düren

Wertermittlung in Stadt Düren und Kreis Düren

Immobilienbewertung in Düren: Der Kreis Düren mit seiner Kreisstadt grenzt an die Städteregion Aachen, den Kreis Heinsberg, Rhein-Kreis-Neuss, Rhein-Erft-Kreis und den Kreis Euskirchen. Er wird von den Städten Düren, Jülich, Nideggen und Heinsberg sowie den Gemeinden Titz, Linnich, Aldenhoven, Inden, Niederzier, Merzenich, Langerwehe, Nörvenich, Kreuzau, Vettweiß und Hürtgenwald gebildet.

Der Kreis Düren erstreckt sich über eine Fläche von rund 85 km², rund 263.000 Menschen finden dort eine Heimat. Die Stadt Düren verfügt über eine gute Infrastruktur mit Anbindung an die überregionalen Verkehrsnetze sowie die Nähe zu den Großstädten Aachen, Köln/Bonn und Düsseldorf.

 

Immobilienmarkt

Der Gutachterausschuss Kreis Düren und Stadt Düren werten das Marktgeschehen der Kaufpreissammlung in den verschiedenen Immobilienteilmärkten aus und stellen es in den Grundstücksmarktberichten übersichtlich dar. Diese Daten können dann verwendet werden, um den Wert einer Immobilie in Düren zu ermitteln.[1]

In den Grundstücksmarktberichten 2016 ist gegenüber dem Vorjahr ein leichter Rückgang an Kauffällen erkennbar, wobei lageabhängig erhebliche Unterschiede vorliegen. Im Kreis Düren haben die Verkäufe von Wohnbauland leicht zugelegt. In der Stadt Düren sind die Verkaufszahlen leicht rückläufig.

dueren-3

Bodenpreise

Sowohl in der Stadt Düren als auch im Kreis Düren sind die Bodenpreise im Durchschnitt leicht gestiegen. Für Wohnbauflächen in mittleren Lagen ist im Kreis Düren ein Niveau der Bodenrichtwerte zwischen 80,- €/m² und 130,- €/m² charakteristisch, in guten Lagen bis 215,- €/m² (jeweils erschließungsbeitragsfrei, für eine Immobilienbewertung ist die Definition des Bodenrichtwertgrundstücks zu beachten). In der Stadt Düren liegt das Bodenrichtwertniveau in den Stadtteilen etwa zwischen 130,- €/m² und 170,- €/m², in guten Lagen bis 190,- €/m². Im Stadtgebiet werden 160,- €/m² bis 200,- €/m² (mittlere Lagen) bzw. bis 270,- €/m² in guter Lage ausgewiesen.

Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen liegen zwischen ca. 20,- €/m² und 35,- €/m² (Kreis Düren). Im Stadtgebiet Düren werden ca. 45,- €/m² und 80,- €/m², in den Stadtteilen 25,- €/m² bis 60,- €/m² für die Wertermittlung genannt.

Auch im Bereich der land- und forstwirschaftlichen Flächen ist der Trend zu steigenden Preisen ungebrochen. Je nach Bonität wurden im Kreis Düren ca. 3-6,- €/m² (Bonität 60) und ca. 4-9,- €/m² (Bonität 90), in Spitzen 10,- €/m² für Ackerflächen gezahlt. Für das Stadtgebiet Düren liegen Durchschnittswerte bei ca. 4,50 €/m² (Ackerzahl > 71).

 

Bebaute Grundstücke

Bebaute Wohngrundstücke werden im Kreis Düren von den Marktteilnehmern lageabhängig überwiegend im Preissegment 50-500.000,- € bewertet. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (ohne Neubauten) liegt der Schwerpunkt je nach Lage, Baujahr und Grad der Modernisierung zwischen 50.000,- € und 300.000,- €.

Erstverkäufe für Eigentumswohnungen fanden im Preissegment ca. zwischen 2.000,- €/m² und 2.750,- €/m² Wohnfläche statt (Heimbach und Kreuzau). In der Stadt Düren liegen Neubaupreise zwischen 100.000,- € und 300.000,- € (je nach Größe, Lage und Ausstattung etc.). Die Tendenz zeigt sich weiter steigend. Wiederverkäufe wurden überwiegend zwischen 30.000,- € und 100.000,- € registriert. Für eine Immobilienbewertung ist dabei eine differenziertere Betrachtung erforderlich.


Die nachfolgend aufgeführten Daten sind u.a. den benannten Grundstücksmarktberichten auszugsweise entnommen (Stand 2016 – ohne Gewähr) und durch eigene Marktbeobachtungen ergänzt. Sie sind für einen groben Überblick aufbereitet, dabei stark generalisiert und nur für den angegebenen Zeitraum gültig. Somit sind die Daten weder für jede Lage noch jeden Immobilienteilmarkt unmittelbar anwendbar und für eine fundierte Immobilienbewertung auch nicht geeignet. Von einer unreflektierten Verwendung ist dringend abzuraten.