Unterschätzte Werteinflüsse – wie Nutzungsrechte den Immobilienwert beinflussen können

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In diesem Artikel möchte ich Sie kurz auf (private) Rechte und (öffentlich-rechtliche) Lasten aufmerksam machen, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen können. Wichtig ist dabei zu erkennen, dass der Wert eines Rechts für den/die Berechtigte/n oder das begünstigte Grundstück oftmals erheblich von der Wertbeeinflussung für den/die Belasteten oder das belastete Grundstück abweichen kann.

Wohnungsrecht und Nießbrauch

Wohnungsrecht und Nießbrauch sichern dem Begünstigten einen Nutzungsanspruch zu. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) wird als sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt. Dabei darf ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzt werden. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) sichert noch darüber hinausgehende Nutzungen ab. Beide Formen des Nutzungsanspruches können dabei vertraglich höchst unterschiedlich ausgestaltet sein. Häufig ist die Dauer des Nutzungsanspruchs an das Leben der Berechtigten gebunden. Schuldrechtlich kann u.a. individuell vereinbart werden, dass ein Entgeld für die Nutzung gezahlt werden muss oder nicht, wer welche Kosten trägt und wem ggf. Erträge zufließen.

Ohne lange Erklärungen ist erkennbar, dass z.B.

  • ein unentgeltlich ausgeübtes Recht für den Immobilienwert anders zu beurteilen ist, als ein entgeltlich vereinbartes Recht
  • ein entgeltliches Wohnungsrecht an einer Mietwohnung (Renditeobjekt) andere Konsequenzen für die Nutzung des Objekts hat, als bei einem Einfamilienhaus (das üblicher Weise der Eigennutzung vorbehalten ist)

Vorsicht: Nur wenn das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist (dinglich gesichert), bleiben diese im Falle einer Veräußerung auch bestehen. In der Zwangsversteigerung kann dabei auch ein dingliches Recht untergehen!

Werteinflüsse kennen und richtig einschätzen

Neben Wohnungsrecht und Nießbrauch gibt es verschiedene weitere Einflüsse, die die Nutzung oder Verfügungsmöglichkeiten eines Grundstücks oder Gebäudes beschränken, verhindern oder gar erst ermöglichen, z.B.

  • Wegerechte (Geh- und Fahrrechte)
  • Leitungsrechte
  • Baulasten (z.B. Abstandsfläche, Vereinigung, Stellplatz)
  • Denkmalschutz

Darüber hinaus kann die Erschließungssituation oder ein Altlastenverdacht den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Auch Erbbaurechte weisen Besonderheiten auf, die im Einzelfall zu würdigen sind. Daher empfiehlt sich in vielen Fällen (z.B. bei Schenkung, Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, Vereinbarung von Nutzungsrechten, Modernisierungen) die Beurteilung durch einen unabhängigen und kompetenten Sachverständigen. Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

 

Über den Autor

Dr.-Ing. Hans-Joachim Fuhlbrügge ist gemäß DIN EN/ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien - ZIS Sprengnetter Zert (WG). In diesem Blog schreibt er rund um das Thema ImmobilienWERT und Immobilienbewertung über Wissenswertes, Aktuelles und seine Erfahrungen aus der täglichen Arbeit der letzten 15 Jahre.