Warum sich eine Immobilienbewertung aus steuerlicher Sicht lohnen kann

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Für das Halten und Übertragen von Immobilien sowie für die Erträge aus Immobilien sind Steuern zu entrichten. Als Bemessungsgrundlage müssen dazu Immobilienwerte ermittelt werden. Die Finanzverwaltungen – und meist auch Steuerberater – greifen bei eigenen Bedarfsbewertungen auf unterschiedlich stark typisierte und standardisierte Bewertungsverfahren zurück, die im Bewertungsgesetz (BewG) manifestiert sind. Diese Bewertungsverfahren müssen für die Finanzverwaltungen händelbar sein. Sie enthalten daher an vielen Stellen Vereinfachungen und Pauschalisierungen. Auf Basis dieser Bemessungsgrundlage werden dann Ihre Steuern erhoben!

Dabei hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 2006 hervorgehoben, dass sich die Bewertung von Grundvermögen zukünftig am gemeinen Wert orientieren muss. Der gemeine Wert entspricht dabei im Prinzip dem Verkehrswert (Marktwert) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch. Die Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes orientieren sich zwar an den Regelungen der ImmoWertV (bis 01.07.2010 noch der WertV). Die individuellen Objektmerkmale und Eigenschaften von bebauten und unbebauten Grundstücken können dadurch jedoch meist nicht sachgerecht abgebildet werden, denn: Immobilien sind Unikate!

In Fachkreisen wurde daher bereits prognostiziert, dass die Immobilienwerte z.B. durch die Neuregelungen bei der Erbschaftsteuer oft deutlich über dem Verkehrswert ermittelt werden. Die Praxis zeigt nun, dass diese Prognose zutrifft. In der Folge können je nach persönlicher Lebenssituation, Steueranlass und Steuersatz erhebliche Steuerzahlungen auf Sie zukommen. Und das nicht nur bei höheren Immobilienwerten. Dazu ein (vereinfachtes) Beispiel:

Eine Frau (Steuerpflichtige) erbt von ihrem Bruder eine Wohnimmobilie (Mehrfamlienhaus). Das Finanzamt legt nach eigener Bedarfsbewertung in seinem Bescheid einen Wert von 300.000,- € für das Grundvermögen zu Grunde. Für die Erbin werden in Steuerklasse II 20 % Erbschaftsteuer fällig (seit 01.01.2010, vorher sogar 30 %).

Die steuerpflichtige Erbin beauftragt daraufhin einen Bewertungssachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts. Der Sachverständige berücksichtigt dabei die individuellen Eigenschaften der Immobilie vollständig und kommt so auf einen Verkehrswert von 250.000,- €.

Die steuerpflichtige Erbin beruft sich daraufhin gegenüber dem Finanzamt auf die Öffnungsklausel nach § 198 BewG und legt zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen vor. Sie spart dadurch 10.000,- € Erbschaftsteuer (50.000,- € x 20 %) – weit mehr, als der Sachverständige an Honorar erhalten hat.

Über den Autor

Dr.-Ing. Hans-Joachim Fuhlbrügge ist gemäß DIN EN/ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien - ZIS Sprengnetter Zert (WG). In diesem Blog schreibt er rund um das Thema ImmobilienWERT und Immobilienbewertung über Wissenswertes, Aktuelles und seine Erfahrungen aus der täglichen Arbeit der letzten 15 Jahre.