Ermittlung von Minderwerten bei Bauwerksmängeln

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Die Ermittlung von Minderwerten bei Bauwerksmängeln auf der Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten hat der BGH mit Urteil vom 22.02.2018 entfallen lassen (BGH, DS 2019, 97 = NJW 2018, 1463 = NZBau 2018, 201).

Bauwerksmängel konnten bisher auf der Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden, wenn der Mangel nicht beseitigt werden sollte. Der Minderwert ist nun als Vermögensbilanz aus dem Verkehrswert im fiktiv mangelfreien Zustand im Vergleich zum Verkehrswert im mangelbehafteten Zustand abzuleiten. Dazu müssen Verkehrswerte für zwei unterschiedliche Bauwerkszustände ermittelt werden. Reparaturkosten können bei der Wertermittlung zwar einen Anhaltspunkt liefern und mit herangezogen werden. Die Kosten sind jedoch – wie bei Verkehrswertermittlungen üblich – stets im Hinblick auf ihre Wertrelevanz zu würdigen. Diese Würdigung ist generell nur bezogen auf den jeweiligen Einzelfall möglich. Ein Werteinfluss kann dann im Einzelfall auch deutlich von veranschlagten Kosten abweichen.

Es bleibt darauf hinzuweisen, dass ein Bauwerksmangel auch Folgen haben kann, die als Begleiterscheinung und Folge des Mangels auftreten und ohne diesen gar nicht erst entstanden wären. Klassische Beispiele sind die vielseitigen Schadensbilder als Folgen von Feuchtigkeitseinwirkungen, u.a. durchnässte Bauteile, Schimmelpilzbildungen, Nutzungsbeschränkungen, Mietausfälle etc. Diese können im Vergleich zu Reparaturkosten im Laufe der Zeit zu einem deutlich höheren Vermögensschaden führen.

Das o.g. Urteil bezieht sich dann im Übrigen nur auf das Werkvertragsrecht. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 09.10.2018 – I-24U194/17  nämlich entschieden, dass es im Immobilienkaufrecht bei dem Recht des Käufers bleibt, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend zu machen. Es bleibt abzuwarten, ob dies auf Dauer so bleiben wird.

Über den Autor

Dr.-Ing. Hans-Joachim Fuhlbrügge ist gemäß DIN EN/ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien - ZIS Sprengnetter Zert (WG). In diesem Blog schreibt er rund um das Thema ImmobilienWERT und Immobilienbewertung über Wissenswertes, Aktuelles und seine Erfahrungen aus der täglichen Arbeit der letzten 15 Jahre.