Ermittlung von Minderwerten bei Bauwerksmängeln

Die Ermittlung von Minderwerten bei Bauwerksmängeln auf der Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten hat der BGH mit Urteil vom 22.02.2018 entfallen lassen (BGH, DS 2019, 97 = NJW 2018, 1463 = NZBau 2018, 201).

Bauwerksmängel konnten bisher auf der Grundlage von fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden, wenn der Mangel nicht beseitigt werden sollte. Der Minderwert ist nun als Vermögensbilanz aus dem Verkehrswert im fiktiv mangelfreien Zustand im Vergleich zum Verkehrswert im mangelbehafteten Zustand abzuleiten. Dazu müssen Verkehrswerte für zwei unterschiedliche Bauwerkszustände ermittelt werden. Reparaturkosten können bei der Wertermittlung zwar einen Anhaltspunkt liefern und mit herangezogen werden. Die Kosten sind jedoch – wie bei Verkehrswertermittlungen üblich – stets im Hinblick auf ihre Wertrelevanz zu würdigen. Diese Würdigung ist generell nur bezogen auf den jeweiligen Einzelfall möglich. Ein Werteinfluss kann dann im Einzelfall auch deutlich von veranschlagten Kosten abweichen.

Es bleibt darauf hinzuweisen, dass ein Bauwerksmangel auch Folgen haben kann, die als Begleiterscheinung und Folge des Mangels auftreten und ohne diesen gar nicht erst entstanden wären. Klassische Beispiele sind die vielseitigen Schadensbilder als Folgen von Feuchtigkeitseinwirkungen, u.a. durchnässte Bauteile, Schimmelpilzbildungen, Nutzungsbeschränkungen, Mietausfälle etc. Diese können im Vergleich zu Reparaturkosten im Laufe der Zeit zu einem deutlich höheren Vermögensschaden führen.

Das o.g. Urteil bezieht sich dann im Übrigen nur auf das Werkvertragsrecht. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 09.10.2018 – I-24U194/17  nämlich entschieden, dass es im Immobilienkaufrecht bei dem Recht des Käufers bleibt, fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend zu machen. Es bleibt abzuwarten, ob dies auf Dauer so bleiben wird.

Gerichtsgutachten: Natürlich auch mit zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung

Immer noch hält sich vereinzelt die Ansicht, dass nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung in gerichtlichen Verfahren, z.B am Familiengericht, oder allgemein in Erbsachen oder Nachlasssachen, nicht mit Gutachten beauftragt werden könnten. Als Begründung wird dann meist auf § 404 Abs. 3 ZPO (Zivilprozessordnung) verwiesen, wonach öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vermeintlich ein Vorrang eingeräumt wird.

Dabei handelt es sich bei der Vorschrift des § 404 Abs. 3 ZPO um eine bloße Ordnungsvorschrift. Somit handelt das Gericht (Richter / Richterin, Rechtspfleger / Rechtspflegerin) oder ein Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin, welche einen zertifizierten Sachverständigen beauftragt, nicht fehlerhaft. Denn eine Zertifizierung nach dem Standard DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Nachweis der Sachkunde und diesem fachlich gleichzusetzen. Das stellte das Landgericht Hechingen mit Bezug auf Zöller-Greger, ZPO, § 404 Rn. 2 und das Urteil des OLG Hamm vom 07.06.2010, Az. 6 U 213/08 zuletzt nochmal klar (LG Hechingen, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15).

Weitere Voraussetzungen

Neben der Sachkunde sollte der Sachverständige über die entsprechende persönliche Eignung verfügen und mit den Verfahrensabläufen (bei Gericht) hinreichend vertraut sein. Dann kann er u.a. mit den Besonderheiten bei streitigen Sachverhalten, zerstrittenen Verfahrensbeteiligten oder Wertermittlungen zu manchmal weit in der Vergangenheit liegenden Stichtagen auch sachgerecht umgehen. Bei der Bearbeitung des Gutachtenauftrags bedarf es dazu auch schon einmal umfangreicherer Korrespondenzen und zielgerichteter Kommunikation. Denn Ziel ist es ja, dem Gericht die im Beweisbeschluss benannten (außerrechtlichen) Fachfragen zu beantworten sowie allen Beteiligten die relevanten Fachinformationen zur Verfügung zu stellen, die diese für ihre Entscheidungsfindung in der weiteren Auseinandersetzung benötigen. Dies in nachvollziehbarer und verständlicher Art und Weise. Selbstverständlich immer unabhängig, neutral und transparent, damit ein Vorwurf möglicher Befangenheit gar nicht erst aufkommen kann.

Gutachten fürs Finanzamt

Eine entsprechende Sachkunde ist dazu die Grundvoraussetzung, die mit der Zertifizierung und turnusmäßigen Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachgewiesen ist. Gleiches gilt im Übrigen in steuerlichen Angelegenheiten, sei es für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes z.B. im Rahmen der Veranlagung zur Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer, die Kaufpreisaufteilung zur Gebäudeabschreibung oder bei Entnahmen aus dem Betriebsvermögen. Die Rechtsgrundlage zur Vorlage und Anerkennung von Gutachten bei Finanzverwaltungen ist dabei dann eine andere.

Erneute Fachprüfung und Rezertifizierung

Erneute Fachprüfung als Nachweis von Kompetenz und Qualität in der Immobilienbewertung im Rahmen der Rezertifizierung erfolgreich abgelegt: Im November 2019 war es wieder soweit. Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immoblienbewertung müssen sich alle fünf Jahre der Rezertifizierung stellen. Im Rahmen der Rezertifizierung wird dann u.a. die Qualität erstellter Gutachten geprüft und es ist eine mündliche Fachprüfung abzulegen. Damit sollen ein aktuelles Fachwissen und eine hohe fachliche Kompetenz des Bewertungssachverständigen auf Dauer sichergestellt werden.

Das Ergebnis ist auch diesmal wieder erfreulich. Die Prüfung von Gutachten war ohne Beanstandung und die Fachprüfung konnte mit sehr gutem Erfolg abgelegt werden. Damit sind der erforderliche Sachkundenachweis erbracht und die Voraussetzungen erfüllt, aktuell und auch in Zukunft sachgerechte Marktwerte für verschiedenste Anlässe ermitteln und Gutachten mit marktgerechten Verkehrswerten erstellen zu können.

Merkblatt Wegerecht bei Immobilienbewertungen

Der Arbeitskreis AK6 des DVW hat ein neues Merkblatt zum Umgang mit  Rechten und Belastungen bei einer Immobilienbewertung herausgegeben. Im Merkblatt 14-2018 geht es um Wegerechte. Neben der Beschreibung der Grundlagen wird der Einfluss auf den Wert eines belasteten Grundstücks sowie eines unbelasteten Grundstücks beispielhaft angeführt (dienendes und herrschendes Grundstück). Dabei wird nur der reine Bodenwert betrachtet.

M.E. kann das ausreichen, muss es im konkreten Einzelfall aber nicht. So wird auch richtig darauf hingewiesen, dass pauschale Regelungen zur Bestimmungen eines Werteinflusses für das dienende und das herrschende Grundstück nicht möglich sind. Vielmehr ist jede Immobilie im Rahmen von Immobilienbewertungen individuell zu betrachten und der Werteinfluss für die betroffenen Grundstücke auch nicht identisch.

Download Merkblatt:

Das Merkblatt bietet einen guten Einstieg in die Thematik. Es kann beim DVW unter www.dvw.de/merkblatt  heruntergeladen werden.

Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden im November 2017 um 3,4 % gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen

Das Statistisches Bundesamt (DESTATIS) hat mitgeteilt, dass der für Deutschland auf Basis des Jahres 2010 berechnete Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im November 2017 wieder um 3,4 % gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen ist (siehe bei DESTATIS – Zahlen und Fakten – Preise). Das sei der höchste Anstieg der Baupreise seit zehn Jahren (November 2007: + 5,8 %). Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.

F.A.Z-Artikel: “Wie viel Haus kann ich mir leisten?”

Die F.A.Z hat in einem aktuellen Online-Beitrag mal “ehrlich durchgerechnet”, wie viel Haus man sich denn leisten kann. Unter den aktuell immer noch günstigen Finanzierungsbedingungen mit vergleichsweise niedrigen Zinssätzen denken viele darüber nach, den Schritt zum Wohneigentum diese Jahr zu vollziehen. Ein nettes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung haben ja auch ihren Charme. Recht anschaulich werden verschiedene Seiten vom Kauf über die Finanzierung bis zur regelmäßigen Unterhaltung über die Nutzungsdauer der Immobilien dargestellt. Gerade die laufenden Nebenkosten und vor allem die Kosten für Maßnahmen zur Unterhaltung und Instandsetzung bzw. Modernisierung der Immobilie werden dabei oft unterschätzt, heißt es. Das kann man erfahrungsgemäß auch so bestätigen. Zudem ist in den von uns beobachteten Regionen deutlich erkennbar, dass teilweise Kaufpreise gezahlt werden, die den aktuellen Immobilienwert nicht mehr so ganz wiederspiegeln.

Ausgehend von einem für die Immobilie monatlich verfügbaren Einkommen, wird am Schluss des F.A.Z.-Artikels anhand einiger Beispiele aufgezeigt, wieviel Geld davon für einen Baukredit übrig bleibt. D.h., welchen “Immobilienwert” Sie sich sich nach Abzug von Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage leisten können. M.E. sollten Sie dabei auch beachten, dass nicht nur regelmäßig Zinsen anfallen, sondern auch die Tilgung des Darlehens erfolgen muss, möglichst mit mehr als 1,0 %! Letztendlich wird es daher immer von der eigenen Lebenssituation, der selbst gestellten Zukunftsperspektive und den finanziellen Rahmenbedingungen abhängen, ob und wieviel Immobilie man sich tatsächlich leisten kann/sollte. In jedem Fall sollten Sie diese Vermögensentscheidung mit Bedacht angehen. Eine gute unabhängige Beratung von Fachleuten verschiedener Fachrichtungen kann dabei sicher nicht schaden (zum Artikel der F.A.Z.).

 

Steuerliche Immobilienbewertung: Urteil des BFH verstößt gegen Europarecht

An anderer Stelle hatte ich bereits darüber informiert, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Falle einer Veranlagung zur Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer durch ein Verkehrswertgutachten geführt werden kann (zum Artikel). Aus einem aktuellen Urteil des BFH wurde nun von einigen Institutionen gefolgert, dass dieses Verkehrswertgutachten nur durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten (ö.b.u.v.) Sachverständigen erstellt werden kann. Hintergrund war ein im Klageverfahren zu beurteilendes Gutachten, dass von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zum Zwecke der Erbschaftsteuer angefertigt wurde.

Sprengnetter Immobilienbewertung weist nun darauf hin, dass dieses Urteil nach Auffassung der Finanzverwaltung verfassungs- und europarechtlich bedenklich ist. Die Finanzverwaltung stellt klar, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch weiterhin regelmäßig durch ein Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann. Man hält damit entgegen dem o.g. BFH-Urteil an der bisherigen Auffassung fest (zum Artikel) und bestätigt damit die Gleichwertigkeit der Tätigkeit entsprechend zertifizierter Sachverständiger.

Die EnEV 2014 ist in Kraft getreten

Nun ist es soweit: Zum 01.05.2014 ist die neue Energieeinspar-Verordnung EnEV 2014 (richtig EnEV 2013) in Kraft getreten und mit ihr einige Neuerungen. Was dabei zu beachten ist und auch sonst jede Menge nützlicher Informationen rund um energetische Optimierungen etc. finden Sie u.a. bei unserem Partner im Ingenieurbüro Hubrich (Energieberater und Gutachter).

Hamburger Abendblatt: “Damit der Traum vom Eigenheim nicht deutsche Ehen zerstört!”

„Der Traum vom Eigenheim zerstört deutsche Ehen“ schreibt das Hamburger Abendblatt am 22.05.14. Sicher ist das als Aufhänger aus journalistischer Sicht optimiert und sollte daher nicht vom Immobilienerwerb abhalten. Die im Artikel dargestellten Problemstellungen sind jedoch leider nicht von der Hand zu weisen.

Wenn es dabei dann heißt: “Beim Ausheben der Baugrube stellte sich heraus, dass der Untergrund nicht tragfähig war.”, fragt man sich natürlich, warum denn bei einem Neubauvorhaben vorher kein Bodengutachten erstellt wurde? Da war man dann wohl schlecht oder gar nicht beraten. Andere finanzieren ohne Eigenkapital, greifen bei der Immobilie vielleicht eine Dimension zu hoch, kaufen im Bestand einfach zu teuer oder die Folgekosten werden nicht objektiv kalkuliert bzw. unterschätzt. Als von Gerichten bestellter Immobiliengutachter weiß ich, dass dies leider auch in der Region zwischen Köln und Aachen gültig ist. Daher darf man das ruhig mal lesen (zum Artikel).

Bei aller Vorfreude gilt es stets, den objektiven Blick für die Fakten nicht zu verlieren. M.E. ist dies gerade zur heutigen Zeit wichtiger denn je. Denn die allgemeinen Rahmenbedingungen in einer historischen Niedrigzinsphase verleiten durchaus. Bei den aktuell oft überzogenen Kaufpreisforderungen für Bestandsimmobilien sollte man sich die Frage stellen, ob das Investment mit langfristiger Kapitalbindung (immobil) tatsächlich lukrativ ist. Denn: Liquidität geht manchmal doch vor Rentabilität.

Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) tritt am 1.5.2014 in Kraft

Soeben weisen der VNWI und IVD darauf hin, dass die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) am 1.5.2014 in Kraft tritt. Immobilienverkäufer sollten darauf achten, dass damit in Immobilienanzeigen kommerzieller Medien die Angaben der Kennwerte des Energieausweises zu Pflichtangaben werden. Dazu zählen die Art des ausgestellten Energieausweises, der Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes sowie bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlen Angaben, so kann es sich um eine Ordnungswidrigkeit handeln, die auch ein empfindliches Bußgeld nach sich ziehen kann.

Weiter muss der Energieausweise spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden können. Immobilienverkäufer sollten daher rechtzeitig einen qualifizierten Energieberater einschalten. Das Hauptaugenmerk sollte dabei auf den Möglichkeiten der energetischen Optimierung und Modernisierung liegen, die dann hinsichtlich Kosten und Nutzen und auch im Hinblick auf den ImmobilienWERT zu würdigen sind – denn Immobilien sind VermögensWERTE!

Die Energieeffizienzklassen reichen übrigens von A+ (Energiebedarf bis 25 kWh/m2a) bis H (Energiebedarf größer als 250 kWh/m2a). Außerdem wird in der EnEV 2014 ab 2016 für den Neubau eine Reduktion des zulässigen Jahresprimärenergiebedarfs um 25% festgelegt. Maßgeblich soll das Datum auf dem Bauantrag sein.